栏目：上海社保    人气：0    日期：2022-11-25

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（入围比扩大非沪籍及刚改型家庭受益 二批次入围积分预测）

　　6月10日，网上房地产公布了上海2022年第二批入市项目，共计45个。值得一提的是，相对于上一批次，本批次新房不仅在数量上有所增加，认购规则、入围比也发生了重大变化，那么大家都关心的积分是否会因此发生变化呢？

　　答案是肯定的。首先，不少项目入围比有所调整，部分调高至1.8；其次，本次新房整体认购进程加快，公示期由3天调整为1天，认购期由6.5天调整为4.5天，可以看出，上海楼市很努力地在抢回疫情耽搁的时间，加速二批次整体进度，对于开发商来说，无疑也是缩短了楼盘蓄客期；而且由于疫情的影响，上海楼市刚刚回到正轨，有些项目售楼处还没来得及准备好开放就匆匆进入到了认购环节，也导致很多购房者不免对楼市产生了犹豫的心理，购房也会更加谨慎。

　　结合之前高分楼盘的情况，可以看出，区域板块价值高的、二手房价格倒挂严重的、靠近地铁、周边配套成熟，或者是板块新房供应稀缺的，容易触发高分。再综合以上一系列原因，乐居大胆预测，二批次触发积分的楼盘应该会减少，且很多前期50-60分的楼盘这次可能不会触发积分。为了帮助大家用好手里的每1分，今天就来给大家预测一波二批次新房的积分，让大家心里有个底。

　　可以看出，二批次预计会触发积分的楼盘数量有所减少，预计27盘可能会触发积分。其中，高分盘（70分以上）共8盘，最高积分为上海蟠龙天地的89-195平楼盘，预计会达到80分左右，高分楼盘主要分布在内环和大虹桥板块；积分大概在60-70分的楼盘有9盘，主要分布在中外环和近外环；积分预计在40-60分的楼盘有9个，主要分布在外环成熟板块或老城区；此外，其余20个楼盘预计不会触发积分，大多位于临港、奉贤、崇明等远郊区域。

　　王炸入市北外滩、徐汇滨江热盘难撼上海蟠龙天地顶流地位

　　可以看出，大虹桥的上海蟠龙天地霸占积分榜首，成为二批次可能触发积分最高的楼盘。其次内环的几个楼盘积分大概在70-75左右。

　　说到上海蟠龙天地，大家并不会陌生，此前入围分数高达81.23分，与万科天空之城热度不相上下。该项目预计将在二批次加推538套89-195平洋房合院产品，均价元/平，凭借大虹桥的热度以及项目叠加、联列的稀缺度，相信积分达到80应该不是问题，积分高的人群可以冲了。此外还推出了一批建面约131-354平的叠加和联列房源，均价元/平，因为是大户型且均价较高，触发积分可能会较低一些。

　　招商虹玺为纯新盘，随二批次入市，推出379套84-106平高层房源，均价约元/平，开盘时间为6月29日，入围比为2.5，社保系数为0.17。招商虹玺位置在虹口区的北外滩，距离4号线临平路站约500米，一街之隔就是和平公园，华师大一附中就在旁边。周边的商业、医疗、学校都很完善。

　　二手房方面，虹口二手房均价已经达到14万/平。区域内一二手房价格倒挂，未来房价具备一定溢价能力。值得一提的是，招商虹玺此次推出的小户型房源总价非常友好，预算够、想入住内环北外滩的朋友可以去看看。但虹口二批次入市的房源仅此一盘，可能会造成哄抢，能不能买到还是要看运气。

　　据了解，招商虹玺在4月23日就开启了线上意向登记，登记情况良好，对认购情况持有乐观的态度。从认购三天的数据来看，共计770组，认购率达到203%，还是很有可能触发积分的，预计裸分70分左右，同板块的瑞虹新城臻庭曾触发积分69.32分（社保系数0.21分/月），609套房源，1534组入围，最终开盘次日售罄。考虑到虹口此批次只有招商虹玺一个独苗苗，且小户型占多数更加抢手，分数可能会高一些。

　　仁恒海上源预计70分＋，从目前的认购数据来看，仁恒海上源三天认购980组，认购率263%，触发积分是板上钉钉的。参考前批房源触发积分73.44分（社保系数0.21分/月），由于本批次有建面约271平大户型产品，积分可能会略有降低。

　　中环成高分改善型客群争夺地轨交盘热度不改

　　积分在60-70分的楼盘有9个，其中宝山4盘，依旧是高分段的主力，杨浦、浦东、嘉定、闵行、奉贤各1盘。

　　最易触发积分的区域——嘉定此次预计有4盘会触发积分，其中虹桥天玺领峯为纯新盘且近地铁，距离14号线乐秀路站较近，还有嘉闵线在侧。依托于大虹桥，项目东侧的南山虹桥领峯以及西侧的保利云上澄光双双触发积分，积分都在60+，目前两盘均已售罄，可见板块内热度很高，新盘去化速度较快。且区域内次新房在8万+/平，一二手倒挂明显，性价比高。

　　二批次推出288套105-140平房源，均价元/平，预计会触发积分，在60-65分左右，比较适合在大虹桥板块或14号线沿线工作生活的购房者。

　　碧桂园柏悦江湾是10号线旁纯新盘，打造98平洋房和131-147平的叠加产品。均价高达元/平米，因为周边新江湾城的新房已经基本突破10万，所以该项目的价格会有一点优势。预计触发积分在60-65左右，目标客户基本上定位在意向新江湾城但积分或预算不足的客群。

　　60分以下宝山、嘉定居多低密产品占比80%

　　40-60分段共9个楼盘，其中宝山、嘉定最多，各占3盘，还有闵行、浦东、普陀、松江各1盘。不难发现，大部分项目的类型都包含叠加或联列，可见低密产品触发积分的可能性还是很大的，但是分数不会特别高。

　　华发四季半岛，之前两批开盘均触发积分，此次推出344套97-169平房源，目前正在认购中，三天共认购550组，认购率159%，根据当前认购情况来看很可能触发积分，但积分估计不会很高，大约50分左右，项目依托5号线出行，距颛桥站直线距离不足1公里，交通出行还是比较方便的。

　　嘉定南翔作为该环位内居住环境和综合居住品质最宜居的板块，海伦堡和翔湾2个楼盘关注度都比较高。其中海伦堡玖悦源筑由8栋楼及商业楼群组成，包括2栋高层、6栋洋房+叠墅，共计334套，得房率洋房，叠加81.5%，小高层80%。这样的得房率在市场上来说还是比较高的。

　　南翔老街周边二手房均价较低，但由于房龄较老，居住环境和舒适度与新房没有可比性。海伦堡玖悦源筑的入市，必将受到南翔本地置换客的高度关注，特别是大面积三房。另外南翔作为紧邻外环，兼顾优质配套和优越生态环境的宜居板块，也是市区外溢刚改客群的置业首选之地，所以触发积分的可能性是比较大的。

　　普陀的锦绣里二期是老盘推新，一期已经推出了高层产品，均价约10.5万/㎡，锦绣里二期即将推出建面约190㎡叠墅、约348㎡联排，仅54套，均价元/平。虽然入围比高达2.5，但房源少，也就是说认购数只需135组即可触发积分，看起来触发高分的可能性还是很大的，但是不会很高，预计在50分左右。

　　非沪籍、刚改型家庭闭眼入低积分选手捡漏盘居然有这么多

　　从二批次公示情况来看，部分楼盘入围比提高，其中嘉定、临港、奉贤、青浦以及宝山的部分楼盘都由原来的1.3提高至1.8，所以部分前期积分大约在50-60分的楼盘在二批次可能很难触发积分，这个积分段购房者大部分来自于非沪籍家庭，此次调整对于他们来说，置业门槛是有所降低的，买到新房的概率加大。

　　另外对于接近50分的客户来说，这一举措也是增加了他们的入围几率；当然对于近60分的购房者来说，这就是一个坏消息，增加了竞争对手的同时买房难度更是加大了。此次入围比1.3的楼盘仅有9个，不得不说，入围比再次扩大，对于非沪籍家庭和刚改购房者无疑是非常有利的。

　　可以看出，二批次中20个楼盘预计不会触发积分，大部分位于临港、奉贤、宝山、崇明等区域，非沪籍购房者可以尽情挑选。

　　静安的天汇世纪玺推出89-166平房源，均价约元/平，该项目是由保利、招商、融信三家知名房企联合打造。项目周边的中兴路一号上期均价约元/平，安康苑上期均价约元/平，二手房方面，项目周边的圣和静安公馆挂牌价达到了15万+，该盘的价格在元/平，相比之下，新房的性价比较高，而且预计不会触发积分，买到就是赚到。天汇世纪玺6月15日开启认购，想要置业内环但积分不高的购房者可以冲了！

　　临港的6个楼盘预计都无需积分，虽然临港主城区新盘倒挂率和品质都很高，但供应量太大，预计都不会触发积分。其中，鹏瑞云璟湾是103片区中的纯新盘，推出493套建面约90-120平高层房源，均价约元/平。鹏瑞云璟湾通过两大水系的围合，呈现出内外畅联的无界滨水生态。比较适合刚改购房者上车。

　　二批次的速度有多快相信大家都深有体会！想在二批次上车的小伙伴不仅要准备好预算，更要提前估计好自己的积分，毕竟犹豫可是会败北的。

　　以下为二批次入市楼盘：

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